蔡日明:产业园区设计规划,亿达是这么干的……

2016-09-19

作为一个拥有26年经验的总工程师,蔡日明依旧一有时间就飞往世界各地——考察研究经典的、成功的、年轻的、有趣的产业园案例,努力让亿达的理念与世界同步。以拳拳匠心专注于专业探讨,走到哪、写到哪。


本号近期将陆续推出《总工笔记》系列专稿,分享蔡总关于产业园区建设运营的思考心得,今天推出第一篇。




近年来产业园区在我国的发展如雨后春笋,亿达软件新城是其中的佼佼者。从1998年开始建设运营大连软件园,把一个昔日的棚户区变成了今天蜚声海内外的国际化的花园社区。2006年走出大连,现在在12个城市运营了20余个园区。通过学习国外先进园区建设运营经验,打造“多元化的工作和生活环境”,每一个软件新城都是一个朝气蓬勃的“活力创新社区”和“吸引力中心”,实现了政府、园区企业、员工、和运营商共赢。





企业需求:从关注得房率到关注劳动效率的提高


产业园区楼宇的租金和物业费用是企业始终关注的一个重点,如何提升楼宇的效率和服务质量是我们持续不断的追求。即使我们的楼宇租金比别人的贵,客户也愿意选择我们,除了看中我们能提供优质的服务,楼宇的使用效率高、运行成本低也是我们的一个核心竞争力。


同样的租赁面积,得房率越高,办公位越多,对客户就越经济。因此我们从技术角度优化楼宇设计,减少建筑核心筒面积增加楼宇使用面积。软件园的《产业楼核心筒设计原则与标准》细化了核心筒有哪些功能、每个功能的合理面积有多少、每个功能之间的关系,位置关系,以保证设计出来的核心筒最经济,客户的得房率最高。


比如我们为某一跨国公司500强企业定制的一栋30000平米的产业楼按规范设计可容纳3000人,实际客户要求使用人数4200人,租金不变的情况下大楼增加了1200个工作位,为客户创造了价值。



亿达为IT服务外包企业量身打造办公空间


得房率的提高,人员密度的增加也会影响客户办公的舒适性,如卫生间、电梯拥挤,空气质量不好等问题。所以我们接着要考虑的是如何提高员工办公的舒适性和劳动效率提高。卫生间洁具数量增加、男女比例的调整、新风量的增加、电梯的高峰控制模式的使用等等从技术上进行改善舒适度。



舒适、活泼、灵动的室内布局,激发员工创造力



营造年轻人喜欢的跨界、新鲜、有趣、清新、有碰撞和交流的办公空间



武汉软件新城办公楼大堂实景


保证每个员工工作位有好的视野和景观,办公区的设计风格更适合年轻人。办公区的咖啡吧、茶水间、活动区让员工动起来,创造员工碰面交流的机会,让员工心情愉悦从而提高劳动效率。客户也从关注得房率“每平米的租金”转变到更关注劳动效率“每平米的生产效率”上来了。


由于软件新城的楼宇以自己持有为主,通过给客户提供全方位近20年的服务,我们更了解客户的需求并不断积累经验和提升建设服务水平,形成了亿达自己的产业园区的规划设计原则和标准,使我们的产品性价比最高,更受客户欢迎。



员工需求:多元化的生活和工作环境



佛罗里达的《创意阶层的崛起》一书中说,21世纪是“创意阶层”的世纪人才并不是被动的跟着工作走,对于居住和工作地点的选择很大程度上建立在自身生活方式和兴趣基础上。赚钱不再是年轻人工作的唯一目的多元化、丰富多彩的城市生活和体验,实现自我价值才是是他们所追求的目标。












 


半径一公里范围之内工作、居住、教育、商业、公园、便利的交通是最基本的要求。工作和生活不再有绝对的界限,新鲜、混搭、前卫、好玩、充满趣味的事物都是年轻人乐于体验的——这一点在“90后”、“00后”们身上体现的特别突出。




产业园区被设计成“美式情景院落办公”、丰富多彩的美食广场,咖啡(茶)馆、书吧、健身运动,每个角落都可能遇到“最熟悉的陌生人”,创新的思维随处可以碰撞、新奇的体验在社交中发生。园区成为一个活跃的创新的社区和一个吸引力中心,让员工乐活工作的同时实现了自身价值。



︱园区运营:做企业的事业合伙人


这几年,住宅开发商向产业地产转型的很多,但真正踏入这个领域,很多人才明白这条河不好趟。开发运营产业园区要耐得住寂寞,经得起诱惑,不像普通房地产项目盖好楼卖出去就完了。好的产业园区项目就像是块宝玉,既需要时间经验的积累、沉淀,又需要“工匠”的精湛技术细心加工、打磨。


既然开发运营一个产业园需要耗费巨大的资金和精力,对专业要求也很高,有人问,为企业和员工付出那么多,亿达如何保证项目收益?




早期,亿达的主要收入来自于租金;经过十多年的摸索,亿达总结出为入园企业提供运营级服务的理念。所谓运营级服务,是指根据企业发展的不同阶段提供不同的服务,让企业除了享受你的物业服务,还能在 360 度的全产业链服务平台上享受营销、人力、融资、孵化、业务机会、项目开拓、培训、职工活动等增值服务,使企业实现快速发展。



随着互联网+、智慧产业浪潮的到来,我们的客户也在变化,本土的中小微创业企业越来越多,亿达开始转型做园区企业的事业合伙人,通过投资、孵化等方式与创业企业共同成长。未来,产业地产利润的主要来源将不只是房租和服务性收入,还会有产业资源整合,区域资产管理带来的价值提升收益,这才是亿达的核心优势,也是产业园区的价值所在。



 

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武汉软件新城·美式情景院落办公区

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